건축주에서 건물주로 완공 후기 [내부링크]

내 인생에 중요한 의사결정이였고 많은 고민을 했던 프로젝트라 기록으로 남기고자 블로그를 썼다. 건축이 쉽지는 않았다. 준비한다고 했지만 중간중간 의사결정할 것들이 계속 있었고 실시간으로 의사결정을 해야 했다. 내가 결정하지 않으면 현장이 돌아가지 않으니 정보가 30%만 있더라도 결정해야할 것들이 있었다. 막상 완공을 하고 나서 뒤를 돌아보니 잘한것과 후회되는 것이 있다. 잘한것 분쟁을 겪은 건축주들을 만나본것 지인이 제안한 시공사와 함께하지 않은 것 하우빌드와 함께 한 것 아쉬운 것 설계에서 비용을 아낀 점 조금 더 일찍 건축을 시작할 껄. 고민의 시간이 길었다. 내가 생각했던 것 보다 수익성이 조금 떨어진것 막상 시공과정을 정리하다보니 설계과정도 한번 정리해볼 필요가 있겠다고 생각되었다. 나도 그렇고 대부분의 건축주들이 설계에서 비용을 아낀다. 아무래도 설계하는데 돈을 많이 지급한다고 크게 달라지나? 라고 나도 생각했다. 그래서 저렴한 건축사를 찾기도하고 심지어 분쟁을 겪은 건축주

건축사는 어떻게 찾았는가? 건축사 찾을때, 주의해야할점 [내부링크]

건축사는 보통 지인 추천, 인터넷 검색, 건설사 소개 등 을 통해 찾게 되는 것 같다. 나또한 처음에 건축에 대한 경험이 없어, 아는 지인에게 "빠르고 저렴한 건축사 추천"해달라고 했다. 그렇게 소개받은 건축사와 진행을 했다. 그 과정에서 후회되는 점들이 있다. 분쟁이 많은 건축시장 ㅠ 건축사, 설계사무실의 포트폴리오(지명원)와 사무소 방문해서 해당 건축사 사무소의 분위기를 적극적으로 살피지 않은점 해당 건축사와 작업한 건축주들에게 건축 사무소 후기를 물어보지 않은점 -> 이게 후회되어 시공사 찾을때는 주변에 엄청 물어봤다. 건축 사무소를 내가 적극적으로 알아보고 비교하지 않은 점. 그래도 내가 계약한 건축사 사무소는 돌이켜 보면 나쁜 곳은 아니였다. 건축사를 찾을때 적극적으로 알아보지 못한게 아쉬워, 시공사를 찾을때는 주변에 수소문을 많이 해봤다. 분쟁을 겪은 건축주를 많이 만나보려고 노력했다. 그 과정에서 알게 된 것이 있다. 최악의 건축 사무소는 "시공사가 소개한 건축 사무소"

건축 설계사,설계 사무소 계약시 챙겨야 하는 것들과 건축설계 비용은? [내부링크]

건물을 지어보니, 다른 건축주에게 추천드리는 내용 건축사와 계약하실때, 반드시 계획설계(기획설계)를 받아보고 계약하세요. 설계계약과 감리계약을 한번에 하면 안됩니다. 나중에 무슨일이 있을라구요? 계약서를 정확히 봐야한다. 설계기간, 납품 도서(설계)의 범위, 수량산출서 등등.. -- 첫째, 건축사와 계약하실때, 반드시 계획설계(기획설계)를 받아보고 계약하라 나도 그랬고 보통 다른 건축주 분들도 동일할 것 같다. 계획설계(가설계)를 받아보지 않고 계약한다. 가설계를 해주는 건축사 사무소가 없다. 평균 50-100만원 비용을 지급하면서 까지 가설계를 받아야 하는가?이런저런것들을 고민할 것이다. 나도 그랬다. 적어도 이 글을 읽는 건축주가 있다면 검색을 해봤다는건데, 나는 검색을 할 생각도 안했다. 검색을 할정도라의 건축주라면 그것만으로도 대단하다. 대부분의 건축주들이 지인을 통해서 믿고 계약하고 후회한다. 설계를 하다보니, 설계는 건축사와 건축주의 수 많은 커뮤니케이션의 결과물이더라.

건축주 입장에서, 좋은 건축사는 누구인가? [내부링크]

건물을 짓고 나서 보니, 가장 후회되는 과정이 설계였다. 공사를 시작하기전에는 많은것을 알아보고 시작했기때문에 크게 후회되는건 없었지만 설계를 진행할때 소개받은 건축사의 말만 믿고 내가 리딩하는게 아니라 건축사가 리딩해서 설계 과정이 끝났다. 그래서 더 후회가 되나보다 좋은 건축사는 누구인가? 내 지역에 특화된 건축사가 좋은 건축사인가? 아니면, 저렴한 건축사가 좋은 건축사인가? 빨리 지어주는 건축사가 좋은 건축사인가? 대부분의 건축주들은 내 지역에 특화되고 & 가격이 저렴하며 & 빨리 설계를 끝내는 건축사가 좋은 건축사라고 할거다. 나도 처음에는 그렇게 생각했지만 완공하고 나서 보니 참으로 위험한 생각이였다. 하지만 건축 시작할때는 아무리 옆에서 뭐라고 해도 잘 안들린다. ㅋㅋㅋ 나도 그랬다. 그렇게 호구잡힌다. 내가 생각했을때, 좋은 건축사는 내 지역에 특화된 건축사도 아니고, 저렴한 건축사도 아니고, 빨리 설계를 끝내는 건축사도 아니다. 첫째, 내가 좋은 건축사를 찾으면 안된다

하우빌드가 건축주 리스크를 점수화해서 알려주는군요. 당신의 건축주 레벨은? [내부링크]

하우빌드에서 건축주 레벨 테스트를 해보라고 카톡이 와서, 시간이 남아 한번 해봤다. 근데 잘만들었네? 근데 웃긴건 예비 건축주는 크게 공감 못할꺼라는데에 500원 건다. 나도 완공하기전에는 이런 이야기를 주변에서 해주시는 분이 가끔 있었는데 머리에 들어오지 않았다. 이 글을 읽는 당신이 건축주라면 읽고 그냥 지나칠꺼다. 하지만 일부라도 여기서 나온데로 하면 리스크가 거의 제로로 수렴할꺼라고 생각한다. 다시한번 말하지만 그래도 안할꺼 다안다. 나도 그랬다. 질문 문항중에 민원내용이 있어서, 내가 공사하면서 겪은 민원은 옆집에서 자기들 마당이 무너진다고 난리를 친적이 있다. 사진도 보내면서 흙이 무너진다, 땅이 갈라진다 등등.. 현장 소장이 확인해서 아무런 이상없다는걸 확인했는데도 계속 무너진다고 민원을 그렇게 넣었다. 그들이 주장하는건 콘크리트 타설하지 말라고 하는거였다. 지하공사를 하는것도 아닌데 땅이 무너진다니? 말이 되나. 그리고 몇일뒤에 가보니까 마당을 불법개조해서 바닥을 파내

시공사 부도를 피하는 방법 (feat. 시공사 순위) [내부링크]

요즘 시공사들의 부도가 걱정된다고 하는 주변의 건축주들의 이야기를 들었다. 중견건설사들이 넘어가면서 낮은 순위에 있는 시공사들까지 줄도산 되는거 아니냐고 걱정하는 분들이 있다. 사실 건축주가 이걸 걱정한다고 도산하는 건설사를 막을수 있는것도 아니고, 계약하기전에 건설사 신용등급, 매출을 확인해도 이렇게 자금사정이 급속도로 나빠지는걸 확인 하기 어려울 수 있다. 그리도 건설사 계약전에는 건설사 신용등급조회는 필수다. 하우빌드에서 무료로 하고 있으니 참고하시라 https://blog.naver.com/how_build/222673164697 건설사 신용등급 조회 : 기간 한정 Beta 서비스 시공 계약을 고려하는 건설사가 있다면? 건설사 신용등급 조회를 지금 무료로 진행해보세요. 건설사의 신용... blog.naver.com 사실 건축주가 시공사들의 부도를 막을 순 없지만 보호받을 수는 있다. 이분 블로그에도 잘 정리되어 있어 링크를 첨부해본다. 건축주는 반드시 시공사 계약전 보증증권류

#19. 6주,7주 : 철근, 콘크리트 공사완료! [내부링크]

하우빌드에 일자별로 공사 일보가 있어서 주단위로 묶어서 포스팅을 했다. 하다보니 주단위로 크게 공정이 바뀌는것이 없었고 내용도 담기 어려워 이제 2주 단위로 블로그를 작성해보려고한다. 우소, 오수관로, 맨홀에 이슈가 생겨서 시공상세도를 변경하였다. 시 오수관로 연결이 처음에 작성했던 도면과 달랐다. 시 오수관로로 연결시키기 위해서 설계변경을 하였다. 계약전 내용과 바뀌는것이 없도록 만반의 준비를 했는데, 시에 등록된 정보와 현장의 정보 (맨홀을 열어보기전)가 다른경우가 종종 있었다. 그때 역시, 계약서에 작성된 자재, 노무 단가별로 쉽게 시공사와 협의를 완료하였다. 아무리 열심히 준비해도 현장에서 변경은 일어날 수 밖에 없다. 7주차가 끝나니 철근, 콘크리트 공사도 어느정도 마무리 되었다. 그래서 외관작업은 대략 70%는 끝난것 같다. 건물의 규모는 이때 결정된것 같다. 7주차에 배수 계획이 변경된것 말고는 큰 이슈가 없었다. 7주차까지의 공정률 7주차까지의 기성금 앞으로 공사일보

#20. 8주,9주차,10주차 [내부링크]

9주차와 10주차 초반까지는 옥탑까지 콘크리트 작업을 완료하고 양생하는 기간이 약 2주정도 된것 같다.11주차에는 기존에 작업한 거푸집 해체와 외부 단열재 붙임 작업을 했다. 그리고 3월 4일까지 작업한 금액에 대한 2차 기성이 청구되었다. 2차 기성에 대한 콘텐츠도 따로 작성해보겠다. 10주차부터 본격적으로 자재승인을 하게 되었다. 반입자재 중 중국 화강석에 대한 제품인증서, 성적서, 카달로그에 대해 전달해줄 수 있는지 시공사에 문의했지만, 중국 화강석은 위와 같은 내용이 없다고 했다. 중국이 아닌 다른 제품을 고려하기에는 가격에 무리가 있었다. 자재승인을 빨리 해주기만 해도 공기가 줄어들 수 있다는걸 경험했다. 시공사는 내가 승인을 해줘야 자재를 구매하고 시공일정도 조율할 수 있다. 미리 생각해 놓은 자재들이 있었지만 막상 시공을 하게 되니 더 고민이 되었다. 마치 차를 구매하는것 처럼 "조금만 더 보태면?" 마법이 건축에도 적용되는걸 경험했다. 그래서 시공성에 문제가 있는게 아

11주차, 12주차, 13주차, 14주차 [내부링크]

일보를 가져다 쓰다보니 큰 변화가 없어, 4주에 한번씩 혹은 기성을 기준으로 현장을 정리해보려고한다. 14주차 정도가 되니 조적공사,벽돌 작업이 진행되었다. 조적공사할때 건축주가 챙겨야하는건 반입된 벽돌의 상태가 좋은지 확인하는게 좋다. 그리고 설계를 진행할때 선정한 타일이 공급되지 않아 도중에 다른 타일로 바꾸었다. 시공사가 샘플 사진집을 보내주었는데, 처음 생각했던 600*600 사이즈가 아닌 동일타일이지만 사이즈가 적은 450*450으로 사이즈만 바꾸었다. 지인 중에 이렇게 타일 사이즈만 바꿔도 설계변경이라고 공사비 추가된다고 - 우긴 시공사에게 당한분이 계신다. 이래저래 디테일한 수량산출의 중요성을 느낀다. 14주차가 끝났을때, 전체 공정의 48%가 완료되었다. 11주차 : 자재반출 및 내부 정리 방화문 실측 자재반출 복합판넬 하지 기준틀 작업 12주차 : 복합판넬 하자작업 오수,배수,급수 배관작업 및 수압 테스트 조적 마감 및 먹매김 시멘트 벽돌 쌓기 및 미장 옥상층 콘크리

15주, 16주, 17주, 18주 : 외관이 드디어 보이다! [내부링크]

18주차가 끝났다. 대략 4달 정도가 지난 셈이다. 외부 비게를 드디어. 18주차에 했다. 외장재까지 붙여 놓으니 대략적인 모습이 보인다. 아직까지 큰 문제 없이 진행되어 다행이다. 계속 말하는거 같은데, 계약하기전에 많이 알아보고 계약서 뜯어보고 업체 선정하고 수량산출서까지 모든게 우주의 기운이 도와서 잘 된거 같다. 시공사분들도 감사하고 하우빌드도 감사하다. 특별한일이 없었다라고 적을 수 있어서 지금도 모두에게 고맙다. 15주 창문틀 사춤 (갈라진 곳 추가 작업) 화장실 방수 작업 계단실, 점검구 창호 설치 계단실 1,2, 3층 내부 벽체 미장 1,2,3층 화장실 액체방수 1차 1층 출입문 한지 설치 16주 계단, 2층 벽체 미장 화장실 코너 도막 방수 보강 외부 창호 우레탄 실리콘 방수 작업 화장실 담수 복합판넬 취부 17주 2,3층 유리 시공 3층 폴딩도어 후렘 설치 계단 및 홀 매지작업(면채움) 바닥 몰탈 시공 외부 비게 헤체 18주 외부 복층 유리 시공 외부 미장 마무리

19주, 20주, 21주, 22주 : 완공! [내부링크]

드디어 완공을 했다. 5개월이 걸렸다. 하우빌드에 올라가 있는 공사일보를 훑어보면서 블로그에 올리다보니 그때 흙냄새나 현장 분위기가 생각났다. 완공 후기를 다시 정리하겠지만, 이렇게 나의 공사는 끝났다. 큰 문제 없이 공사를 끝냈다. 건축주가 되어보니 주변에서 건축을 어떻게 했느냐고 물어봐서 내가 한 방법을 알려준다. 처음에는 잘 알겠다고 하는데 나중에 확인해보면 나같이 하는 사람을 못봤다. ㅋㅋㅋ 그리고 고생을 하더라. 이건 참 고질적인 문제인거 같다. 그래서 건축시장이 아직도 발전 못하는것 같다. 건축주는 빠르고 저렴하게를 원하고 시공사는 그걸 해줄것 처럼 이야기하지만, 계약서에 싸인하면 그다음부터 말을 바꾸는 시공사도 너무 많다. 건축주들이여! 내가 지어보니 앞단에서 잘 준비하는게 완공할때까지 고생하지 않는 길이더라. 남을 쉽게 믿지말고 계약서를 믿어라! 건축사 포함 지인들에게 추천받는 호구짓은 하지말고! 직접 찾아라! 견적도 대강 내지 말고 수량산출서로 꼭 견적을 받아야 나중

#8. 입찰한 건설사 중 3곳 미팅하기 [내부링크]

하우빌드 담당자와 견적 관련 미팅을하고 견적서를 제출한 건설사 중 3곳을 미팅하기로 했다. 건설사 미팅을 하는 이유는 이 건설사가 괜찮은 곳인지, 내 현장 소장을 담당할 분은 어떤분인지 이야기가 잘 통하는 분인지 살펴보는것이라고 했다. 그리고 계약조건을 다시 서로 체크하는 중요한 과정이라고도 했다. 예를들면 수량 산출서는 제공되지만 수량산출에 대한 검토 및 책임은 시공사가 가져가시는 겁니다와 같은 다소 민감한 질문들을 상호 체크하는 자리라고 했다. 완공을 하고나서 돌아보니 시공사의 자금력이 생각보다 중요했던것 같다. 원자재 대란중에 건축을해서 그런지 돈이 안도는 현장을 자주 봤다. 그렇게 되면 시공사가 건축주에게 돈을 계속 미리 달라고 한다. 주변의 건축주들의 케이스에서 확인할 수 있었다. 자금이 마르면 시공사는 건축비를 돌려막는다. 내가 지급한 공사비가 다른 현장에 쓰이는거다. 다시 돌아가서, 견적을 제출한 7군대 중 3곳과 미팅을 하기로 했다. 미팅하기 전의 나의 예상 1순위는

#9. 시공사와 계약하기 : 계약서에 반드시 들어가야 할것들 [내부링크]

한줄 팁 : 시공사 말만 믿지 말고, 약속을 특약사항으로 문서화 해야 한다! 할까말까 고민하다. 분쟁생긴 건축주들은 땅을 치고 후회한다. 주변 건축주 대부분 작은 분쟁은 항상있다고 했다. 나도 특약사항이 있어서 서로 의견이 다를때 쉽게 조율할 수 있었다. 하우빌드를 통해 입찰한 시공사 7군대 중, 3군대와 오프라인 미팅을 진행했고 그중에 한곳과 계약을 했다. 건축사가 소개한 시공사는 공사비 변경, 계약조건 변경등으로 계약하지 않았다. 시공사와 계약을 하기 위해, 다시 하우빌드 오피스에 갔다. 시공사와 크게 3가지 계약을 했다. 민간건설공사 도급 계약서 : 시공사와 계약서 공사관리 시스템 이용 계약서 : 시공사, 하우빌드, 내가 공사관리 시스템을 이용한다는 계약서 우리은행 공사대금 안전관리(에스크로) 서비스 이용계약서 : 공사비가 다른 현장으로 가지 못하게 하도급이 선 출금하는 우리은행 시스템 이 계약서를 얻기 위해 지난 2개월동안 정말 많이 알아봤던 것 같다. 사업의 리스크는 비용의

#10. 시공사와 계약하면 받는 문서들 : 이행(계약)보증증권, 이행(선급금)보증증권 [내부링크]

국가에서 건축주를 보호하는 최소한의 장치 3가지가 있다. 계약이행보증증권, 선급금보증증권, 하자보수보증서이다. 무슨일이 있어도 어떤 시공사랑 계약해도 심지어 가족과 계약해도 받아야 하는 문서다. 문제가 있는 시공사는 아래 보증증권을 끊어줄 수 없다. 면허대행을 하는 업자도 있기 때문에, 면허대행업자를 필터링할 수도있다. 정말 여러모로 유용한데, 적지 않은 건축주들이 아래 보증증권이 있는지도 모르는 경우가 많다. 건축사들이 이정도는 알려줘야하는데 시공사와 짬짬이 되어있는 건축사들도 많고 나몰라라 하는 이상한 건축사들도 있다 위 문서를 하나씩 살펴보면 아래와 같다. 이행(계약)보증증권 : 건설사가 계약에서 정한 계약을 이행하지 않은경우, 건축주가 입는 손해보상을 청구할 수 있는 보증보험이다. 총 공사비의 10~15%를 설정할 수 있다. 시공사가 공사 못한다고 넘어지면 청구하면 된다. 이행(선급금)보증보험증권 : 선급금을 지급받고 공사를 진행하지 않는 경우, 지금된 선금금에 대해 건축주가

#11. 감리 계약시 챙겨야 하는 것들 [내부링크]

단하나의 포인트. 감리 대금 지금은 계약시 50%, 사용승인시 50%로 해야한다. 감리 계약은 사용승인날자를 기준으로 해야한다. 주변 건축주 케이스를 보고 알게 되었다. 지인의 경우 감리와 계약할때 감리가 제안한 계약서로 계약했는데, 그때는 잘 몰랐지만 감리 계약을 개월수로 되어있었던 것이다. 건설사의 공기가 지연되어, 감리가 계약 개월수 종료를 이유로 재계약을 요구하면서 고액의 금액을 추가로 요구하였다. 결국 건축주는 비용을 다 지급할 수 밖에 없었다. 공기지연, 이자비용, 추가감리비 까지 3중고를 겪었다. 지인이 지체상금률을 계약서에 설정 해두었다면 이러한 일을 겪지 않아도 됬을텐데 안타깝다. 건축사의 믿을만한 업체라는 말만 믿고 털컥 계약을 했다. 정보를 찾아보거나 계약서를 꼼꼼히 보았다면 이런 문제를 만나지 않았을텐데 .. 문제가 발생하고 지인은 감리를 변경하려고 했다. 하지만 새로운 감리를 찾기 어려웠다. 감리를 찾을 수 없는 이유는, 만약 계약을 했는데 현장에 문제가 생기

#12. 공사 1주차 - 철거는 없지만, 바닥공사 시작! [내부링크]

2020년 1월 철거를 시작했다. 사실 건물이 올라가있는건 아니라서 철거를 크게 할 건 없었다. 주차장용도로 쓰이는 곳이였다. 공사 1주차 요약 1주차 공정률 : 약 10.4% 진행 1주차에는 매일 시공을 했다. 1주차가 끝났을때 공정률은 전체 공정의 10%정도를 완료했다. 그리고 1주차때까지 진행한 작업에 대한 실제 지출 공사비는(기성금) 61,721,939원이였다. 어떻게 주차별 치줄 공사비(예상 기성금)를 알 수 있냐고 묻는 건축주들이 있을 것 같다. 수량산출서를 바탕으로 공정률을 하우빌드 시스템에서 계산하기 때문에 가능하다. 오늘 쓴 자재내역, 현장에 들어온 자재내역 등이 시스템에 올라오고 자재별 단가와 시공비용을 알기 때문에 일 기성금을 책정할 수 있다. 실제 지급은 일로 지급하지 않는다. 하우빌드 일보 시스템을 공유하면 아래와 같다. 금일 까지 완료된 작업 공정율 금일 작업 공사 내역 금일 완료 공사 내용 완료 공종사진 : 공종별로 작업이 완료되면 사진을 첨부한다. 반입자

#13. 공사 2주차 정리 - 구조공사 tip [내부링크]

공사 2주차 끝났을때, 사진 2주차 공정률 : 전체 공정중 13.40% 완료 착공한지 2주차가 끝났을때, 바닥(토지)공사가 어느정도 끝나고 드디어 거푸집이 붙기 시작했다. 철근도 들어가기 시작했고 드디어 건물이 지어지는것 같다는 느낌이 들었다. tip. 철근을 적재하다보면 철근이 비를 맞아 녹이 슨 경우가 있다. 이 경우 철근의 교체를 현장 소장에게 지시해야 한다. 만약 소장이 안바꿔준다고 하면, 감리자에게 통보를 하던(나는 하우빌드 매니저를 통해 했다.) 녹슨 철근을 그대로 시공하게 두지 말자. TIP! 다른 이야기지만, 선례의 건축이야기에서 보았던 것들을 직접 내 현장에서 내 눈으로 보니 신기했던 기억이 난다. 유튜브 선례의 건축이야기 정말 강추한다. 건축주를 위한 필수지식을 정말 쉽게 알려준다. 해당 공정 사진을 봤을때 큰 기억이 없는걸 보면 무난하게 지나갔던 것 같다. 먹매김할때 신기해한거 철근 내역서에 제출한 제조사, 제품명으로 잘 드러왔는지 체크한점 그리고 기초타설 끝나고

#14. 공사 3주차 - 2층을 올리다! [내부링크]

공사한지 4주차가 되니 2층을 올리기 시작했다. 그래도 아직 전체 공정에서 19%정도 밖에 오지 못했었네. 4주차까지 공사한 금액은 9849만원이였다. 공사가 진행되면서 도면의 오류나 커뮤니케이션의 오류가 생기는것들을 마주하게 된다. 그럴때는 하우빌드 시스템에서 커뮤니케이션 하는것을 원칙으로 했다. 아래와 같이 기록이 남는다. 차후 분쟁 발생시 누구의 잘잘못을 가릴 수 있는 중요한 기록으로 작용하게 되어, 시공사도 조심하고 건축주도 조심하는것 같다. 실제로 법원에 간 건축주에게 보여주니 이걸 시공사가 다 쓰냐며 놀랐다. 자기가 이런 것들을 가지고 있었다면, 시공사가 소송으로 갈 생각조차 안했을것 같다고 했다. 이정도로 디테일하게 기록이 남는다면 서로 조심할 것 같다. 막상 써보기 전에는 이정도로 디테일할지는 몰랐었는데, 하우빌드로 완공한 건축주들 모두 비슷할 것 같다. 3주차 첫날 철근입고 및 1층 창틀 설치 및 배면 캐노피 슬라브 설치 1층 기둥 및 벽체 철근 배근, 2층 바닥 단

#15. 공사 4주차 : 시공사가 드디어 기성을 청구했다. [내부링크]

4주차가 끝났을때, 시공사에게 기성을 청구하였다. 자세한 내용은 별도 포스팅으로 다루겠다. 나를 포함한 대부분의 건축주들이 과기성은 아닌지, 잘 청구되었는지 걱정이 될 것 같다. 나는 하우빌드 시스템으로 공사를 진행하고 있는데, 기성 부분에서도 매우 만족하였다. 공사입보에서 매일 예정 기성금이 찍히는데, 그 금액 그대로 정확히 청구되었다. (놀랍다!) 자세한건, 별도 포스팅에서 다루겠다. 기성을 제외하고 무난하게 진행된 주차였던것 같다. 4주차가 끝나니, 전체 공정중 약 24%가 완료되었다. 건물이 올라가는 중! 3주 1일차 1층 콘크리트 타설 거푸집 점검 3주 2일차 콘크리트 양생 3주 3일차 2층 먹매김 1층 벽체 거푸집 해체 3주 4일차 2층 외부 거푸집 설치 및 1층 거푸집 자재 인양 2층 기둥 및 벽체 첲근 가공 및 조립 2층 외부 시스템 비계 설치 3주 5일차 2층 외부 옹벽 거푸집 설치 2층 보 철근 가공 및 옹벽 철근 조립 2층 기둥 매립 우수배관 시공

#16. 드디어 1회차 기성을 지급하다. 기성금 tip! [내부링크]

드디어 나에게도 기성금 청구가 왔다. 가장 중요하게 생각했던 것이 두가지였다. 첫째, 내가 지급한 공사대금이 하청업체에게 잘 가는가 둘째, 계약서에 명시된 내용을 기준으로 기성금을 청구하는가. 이 두가지가 나에게 중요했던 이유는 문제가 생긴 지인 현장들을 그룹화해보니 크게 두가지였다. 하청업체에게 돈이 안가는 경우, 그리고 계약서대로 청구 안하는 경우 두가지였다. 소규모 건축 공사에서 분쟁이 없을 것이라고 예상한다면, 주변에서 그렇게 이야기 하는 사람이 있다면 정말 조심해라. 건축주가 그렇게 이야기하면 믿을만 하지만 건축주가 아닌 건설사, 건축사, 감리, 부동산 등을 신뢰해서 아무런 장치없이 계약하고 공사하다 문제가 발생하면 손해를 보는건 건축주다. 나는 하우빌드를 통해 하도급 문제를 해결했지만, 만약 건축주가 시공사와 계약을 한다면 아래 2가지 팁을 줄 수 있을 것 같다. 공사대금이 하도급(하청업체)에게 지불된 서류를 시공사에게 받는것 : 세금계산서 or 건설사 도장이 날인된 지급

#17. 공사5주차 : 3층을 올리기 시작했다 [내부링크]

이제 3층 올리기 시작했다! 일보를 보니 5주차때도 큰 문제는 없었던 것 같다. 5주차 1일 2층 내부 벽체 거푸집 설치 5주차 2일 2층 벽체 거푸집 및 보거푸집 제작 및 설치 5주차 3일 3층 바닥 먹매김 5주차 4일 3층 외부 시스템비게 설치 2충 내부벽체 거푸지 해체 및 인양 5주차 5일 3층 외부 거푸집 인양 및 수평조절목 설치 3층 창틀 설치 3층 벽체 철근 입고 및 인양 3층 벽체절근 가공 및 배근 5주차 6일 3층 철근배근 3층 전기분전함 및 공배관작업 3층 창틀 설치 작업 5주차 7일 3층 내부 거푸집 설치

#18. 건축주 팁: 시공사와의 분쟁. 건축주라면 필수! [내부링크]

태생이 지르는 스타일이 아니라서, 건축을 시작하기 전 주변 사람들에게 많이 물어봤다. 건축산업에 종사하고 있는 사람들은 철.저.히 배제하고 "건축주"를 만나려고 노력했다. (아주 잘한 결정) "건축주"라는 사람들을 만나기 쉽지 않은데, 주변에서 소개소개받아 어렵게 약 20명 정도를 만나보았다. 그래서 통계적 유의미성은 없지만 90%는 시공사와 조그만한 의견차이부터 분쟁 그리고 소송까지 간 사람들을 만나보았다. 연예인이라고 예외가 아니다. 그런데 당신은 분쟁이 빗겨갈꺼라고 생각하는가? 20분을 만나서 의견을 들어본 결과 완공한 건축주들의 공통점은 아래와 같았다. 작게는 의견차이서부터 크게는 분쟁까지 시공사와 협의를 토해 정리할 수 밖에 없다. 의견차이가 있을것 같다거나 찜찜하면, 계약전에 모두 정리해서 협의완료 해야 한다. 막상 공사들어가면 좋게 끝나면 협의고 최악이면 소송이다. 하지만 나도 그랬고 대부분의 건축주는 빨리 시공하는걸 원하고 시공사들도 이걸로 건축주를 유도한다. 분쟁이

#4. 지인에게 추천 받은 시공사와 계약하지 않기를 [내부링크]

건축의 리스크를 줄이기 위해, 오답노트를 열심히 작성했다. 주변 건축주들에게 어떤 문제가 있었는지 만나는 분들마다 여쭤봤다. 이런 사례가 있었다. 지인 현장은 10억 정도되는 현장이였다. 본인 토지 근처에서 공사를 하고 있던 현장소장님들과 인터뷰를 하면서 시공사를 찾았다. 현장 소장님들 중 가장 마음에 드는 분과 계약을 하려고 했고 해당 현장 소장은 본인이 해당 시공사의 대표라고 하였다. 그런데, 막상 계약서에 쓰는 대표 이름과 현장 소장의 이름이 달라서 확인해보니, 소장 본인이 대표라고 말해야 조금 더 나아보이고 직접적인 책임을 지는 사람처럼 보일것 같아 처음에 대표라고 소개했다고 한다. 공사 초기에는 별 문제가 없었다. 2-3개 월차에 현장 소장이 변경되었는데, 그때부터 건설사의 태도가 돌변했다고 한다. 시정명령을 해도 듣지 않고 공사비만 요구하며 하자보수공사는 진행하지도 않았다고 한다. 결국 소송으로 갔지만 소송에 들어간 시간과 비용 그리고 승소를 하지 못해 최악의 결과를 가져

#5. 시공사들 견적 비교하기 (1/2) : 공사견적비교에서 가장 중요한 꿀팁. [내부링크]

5억부터 - 6억8천까지 7군데에서, 견적서를 받았다. 하우빌드에서 공개경쟁입찰을 진행했다. 전국에 있는 건설사들에게 뿌린다고 했지만, 공사현장의 난이도와 공사비용을 보고 입찰한다고 했다. 진행하기전 매니저님이 공사규모가 적어 5개 정도가 들어올 것 같다고 했다.입찰 기간이 지나고 6개 현장이 견적서를 제출했다. (생각보다 많아서 놀랐음) 시공사가 제출한 공사비를 확인해보면서, 자연스럽게 궁금한점이 생겼다. 같은 도면인데 왜 공사비가 이렇게 차이가 나지? 심지어는 수량산출서를 통해서, 자재 수량과 자재의 제조사 제품명까지 정해서 줬는데 공사비가 어떻게 이렇게 차이가 나는가. 들어가는 자재가 업체마다 공급받는 단가가 이렇게 차이가 나는건가? 예를들면 A업체는 철근을 100만원에 가져고오 B업체는 200만원에 가져오고 이러는건가? 정답은 정말 그렇다. 허허 pc에서만 보입니다. 너무 작네요. 컨테이너 반입/반출 금액 견적이 a건설은 230만원, b건설은 125만원이다.가설수도는 세업체

#6. 시공사들 견적 비교하기 (2/2) : 공사견적 해석하기 [내부링크]

시공사에게 받은 견적서를 하우빌드 담당 매니저와 리뷰하는 미팅을 했다. 하우빌드가 삼성동에 있어 오랜만에 삼성동을 가봤다. 투자를 받아서 그런지, 좋은 오피스를 쓰고 있었다. 견적을 받은 7개 업체의 견적 리포트를 받았다. 업체별 리포트는 2가지로 받는다. 내 현장에 제출한 "견적 보고서" 해당 업체의 "기업 보고서" (해당 리포트 상세 내용은 이전 포스팅에 정리해두었음) 처음 시공사가 제출한 공사비 내역서를 볼때, 전혀 이해를 할 수 없었다. 그래서 하우빌드 시스템에서 제공되는 "공사비 리포트", "건설사 리포트" 를 보니 조금 이해할 수 있었다. 하지만 어떤 업체가 가장 좋은지 알 수는 없었는데, 하우빌드 매니저와의 미팅을 통해 업체별 견적의 장/단점을 쉽게 이해할 수 있었다. 하지만 하우빌드만 믿고 가기에는 불안한 점도 있어, 설계를 하던 건축사에게 몇군데 업체를 추천 받아 외부견적을 따로 받아 보았다. 제 블로그 포스팅을 계속 보신분들은 아시겠지만 지인을 통한 시공사 찾기는

#7. 건축사가 추천한 시공사에게 견적받고 느낀점. 건축주라면 필독! [내부링크]

초반 포스팅에서 지인이나 건축사를 통해 시공사를 찾는것에 리스크를 이야기 한적이 있다. 주변 건축주의 이야기와 나의 경험에서 나온 이야기다. 당시, 하우빌드를 통해 건설사 입찰을 받고 있다. 하지만 견적을 많이 받아보면 건축주 입장에서 손해보는게 없다고 생각하였다. 설계 과정에서도 건축사가 본인이 알고있는 시공사 중 합리적인 공사비와 시공 품질이 뛰어난 업체를 소개해주겠다고 했다. 그래서 시공사들에게는 미안했지만, 하우빌드 경쟁입찰을 받아보면서 건축사를 통해서도 견적을 받아봤다. 건축사를 통해 3곳의 견적을 받았다. 5.1억, 5.3억, 5.8억에 시공사들이 견적서를 전달하였다. 건축사분이 하우빌드와 비슷하게 공종별로 공사비를 비교해주었다. 차이점은 세부 내역서가 없어서 공종별로 자재들이 얼마나들어가는지, 어떤 제조사 제품명의 자재들이 들어가는지 알 수 없었다. 하우빌드를 통해서 자재별 단가가 정해지지 않으면, 설계변경될때 공사비가 얼마나 올라갈지 기준이 없다는 이야기를 들어 건축사

[201111] LG 유플러스 [내부링크]

총평 긍정 - 낮은 벨류 (KT보다 낮다니) - 브랜드 파워의 변화 모기업 - 사용자 만족도 (LG >> SKT > KT) - 5G 로의 변화 - 부정 - 화훼이 관망 분기별 실적 자료 http://www.uplus.co.kr/cmg/kore/invs/pkir/RetrievePkIrQuaterList.hpi 실적자료 < IR자료실 | LG U+ 실적자료 www.uplus.co.kr http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=575920 산업리포트 통신서비스 11월 투자전략 http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=573934 짜오 1000 my 2000 --- 카뱅 7000

[201114]조선주(조선사) [내부링크]

https://docs.google.com/document/d/17NaUuWTvHLvcrxKzW5DiS3yAsNm1Ir0IPMrEyYgS7o4/edit Google Docs - create and edit documents online, for free. One account. All of Google. Sign in to continue to Docs Find my account Create account One Google Account for everything Google docs.google.com 1. 호황때 건조된 수 많은 선박의 수명인 20년이 다가오고 있다. 2003년 - 2007년 반대 -> 더 그래도 쓰면 어떻하냐? 답변 -> 부식이 심해지고 있고 효율(수리 등)이 필요한 상황이 계속 발생 -> 효율성 감소 -> 따라서 발주할꺼다 2. 스마트 선박 연료비가 원래 선박은 매우 비싸다. 자동차 수백대 만큼 오염시킬 정도로 연료비가 많이 들어가는데 이걸 30%절감한다고

4분기 실적 확인 체크 리스트 [내부링크]

[아모레 퍼시픽] https://www.hankyung.com/economy/article/2020111243181 절치부심 아모레…70년대생 임원 전진배치 절치부심 아모레…70년대생 임원 전진배치, 실적 부진에 이름 빼고 다 바꿨다 지주사 대표에 51세 김승환 회장 직속 혁신상품 조직 가동 스마트팩토리도 구축 계획 서경배 "독보적 브랜드 될 것" www.hankyung.com https://www.chosun.com/economy/industry-company/2020/11/12/D2RAQEQVEZGPZKFV6ADQAYOMY4/?outputType=amp 코로나 직격탄 아모레, 51세 대표이사 파격 발탁 아모레퍼시픽그룹이 지주회사 대표이사에 50대 초반의 인사를 임명하고, 핵심 보직에 1970년생들을 대거 발탁하는 인사를 단행했다. 코로나로 영업이익이 반토막 나자, 세대 교체 카드를 꺼낸 것이다.아모레퍼시픽그룹은 12일 그룹 인사조직 실장 겸 아모레퍼시픽 인사조직 유닛장인 김승환(

투자철학 [내부링크]

1. 저평가 구간에서 턴어라운드 하거나 2. 상방(시장)이 급격한 성장이 예상되는 곳이거나 3. 안전마진이 충분한곳 "PER이 성장률의 절반인 경우 매우 투자 유망. 반대로 성장률보다 PER이 2배 이상 높다면 매우 높은 가격을 지불한 것"

참고 할만한 사이트 [내부링크]

온라인에서 만나는 국내 투자 고수들 저에게 영감을 준 투자자들 (ㄱㄴㄷ순) * 저와 친한분들도 계시고, 일면식도 없는 분들도 계십니다. 직접 만남 또는 말과 글을 통해서 그들의 생각을 접했고, 제가 좋게 생각하는 분들 위주로 정리하였습니다. 저의 투자관에 직접적으로 영향을 미친분들은 상단에, 그리고 제 블로그에 방문하시는 분들께 도움될만한 좋은 컨텐츠를 제공해 주시는 분들은 하단에 배치하였습니다. 구도형 필명 : 좋은습관 카페 : 현명한투자자들의 모임 (운영자) 책 : '대한민국 고수분석'에 등장, 버핏클럽 2에 등장 특이사항 : 2세대 가치투자자, '현장에 답이 있다', 현장주의, 한국 가치투자와 주식 스터디 문화 그리고 탐방 문화를 꽃 피움 나에게 준 영감 : 책과 이론 너머의 현실 기반 실전 투자, 다양한 이해관계자와 적극적 소통, 특정한 사실 수집의 4~5중 크로스 체크, 극한의 인내심과 역발상, 편향없이 다채롭게 생각하기, 남들이 상상도 못할 다양한 생각을 틀어서 새로운 발

가치평가 방법 [내부링크]

지어소프트 [내부링크]

저평가주 지어소프트 저자투 2020. 12. 21. 0:12 이웃추가 본문 기타 기능 고려

엠씨넥스 [내부링크]

저평가주 엠씨넥스 저자투 2020. 12. 21. 0:31 이웃추가 본문 기타 기능 관찰

투자 관점 [내부링크]

초 거대 트랜드(메가 트랜드)에서 아직 시장의 주목을 받지 못한 영역이 있는가 1. 그곳이 아직 주목을 받지 않은 영역임을 어떻게 확인할 수 있는가 2. 몇개의 트랜드가 겹쳐 발생하는가 3. 산업의 패러다임이 바뀌는곳인가 4. 잊혀진 주식, 섹터, 회사는 지금어떤 투자로 next를 준비하고 있는가 = 최악인것들 사자처럼 투자하고 거북이처럼 투자하라 모든 사람들이 사들이고 있는 주식을 거꾸로 파는 것 처럼 어떤 대중적인 인기 이슈의 반대입장을 취하는 투자자가 진정한 역행주의자라고 할 수 없다. 진정한 역행주의자는 사태가 진정되기를 기다리다가 아무도 관심갖지 않는 주식들, 특히 월스트리트 전문가들을 하품하게 만드는 것들을 사들이는 사람이다. 월가의 영웅

2021년 부동산, 금융 전망 + 가계부채 추이 [내부링크]

http://consensus.hankyung.com/apps.analysis/analysis.downpdf?report_idx=580647

위대한 기업에 투자하라 - 2독 [내부링크]

경쟁업체에서는 아직 하고 있지 않지만 당신 회사에서는 하고 있는게 무엇입니까? 위대한 기업에 투자하라

건설사 신용조회 신청해서 알게 된 사실 [내부링크]

하우빌드에서 건설사 신용조회를 무료로 신청할 수 있다. 지금 시공사를 찾을 단계는 아니지만, 그동한 상담을 진행하면서 추천받거나 상담해준 시공사들의 신용등급이 궁금하여 신청을 해보았다. 신청할때는 몰랐지만 신청하고 적지 않는 놀라움이 있었다. 신축을 한다니 아직 계획단계인데도 많은 제안이 온다. 그 중 엘림은 중학교 동창이 소개해준 시공사다. 미팅은 하지 않았다. 이 시공사는 소개받았을때 내용과 신용등급이 가장 차이가 나서 붙여보았다 첨부파일 건설사 신용등급 조회 (주)엘림건설.pdf 파일 다운로드 가장 놀랐던 부분은 현금흐름이 위험 수준인데, 리포트를 들어가서 살펴보니 2020년에는 양호 상태였다. 그 전에는 다시 위험 수준이였다. 아무래도 회사가 작아 매출 변동에 따라 등급이 바뀌는것 같다. 실제 매출 규모도 적었고 영업이익은 더 적었다. 두번째 조회해본 시공사는 인터넷에서 검색하여 찾은 건설사다. 좋은 시공사는 어떻게 리포트가 나오는지 궁금해서 신청해보았다. 첨부파일 건설사 신

건축사를 찾는 과정 (1/2) [내부링크]

건축에 대해 잘 알지 못해 우선 공부를 시작했다. 많은 책들을 참고하고 유튜브도 많이 찾아보았다. 1. 책과 유튜브를 통해 시장을 이해했다. 도움을 받은 책은 "시공사도 건축가도 안 알려주는 건축주만이 알려줄 수 있는 집짓기 진실" 이라는 책이 도움이 되었다. 하지만 단연 도움을 받은 것은 유튜브 채널이였다. 그중에서도 "선례의 건축이야기" 채널이 체계적이고 초보입장에서 설명하기 때문에 혼란스러움이 적었다. 대부분의 영상이 도움이 되었지만 아래 계약서 영상은 특히 모든 건축주들이 보았으면 한다. 이정도의 조건을 가지고 진행한다면 대부분의 분쟁은 피할 수 있을 것 같다. 2. 건축 강의를 적극적으로 들었다. 유튜브를 통해서 영상만 접하다가 별도의 세미나나 정규 강의를 신청해서 학습을 했다. 선례의 건축이야기에서 나오는 이모부 회사인 하우빌드 세미나에 참석해보고, 황금대지 유튜브가 진행하는 온라인 강의도 수강했다. 그리고 탁터빌드 라는 업체에서 진행하는 오프라인 강좌도 수강해서 들어보았

미국 cpi가 걱정 [내부링크]

나의 투자 자산들이 녹아들고 있다. 코로나 시즌에 유의미한 수익을 모두 제자리도 돌리고 있다. 6월 CPI가 앞으로의 주식, 금리, 인플레에 큰 방향성을 그어줄것 같기는 한데, 아직 발표전이지만 시장은 비관적으로 보는것 같다. 코스피도 오늘 -1% 이고 미국장도 그리 좋지 않은걸 보면 모두 인플레를 걱정하는 것 같다. 웃기게도 2년전이맘때쯤에 스테그플레이션이 온다고 이야기하던 사람들은 모두 없어졌다. 미스터 마켓은 정말 대단하다. 보란듯이 모두의 예상을 깨고 인플레라니 참 대단하다.

건축사를 찾는 과정 (2/2) [내부링크]

건축 플랫폼이라는 곳을 알게 되어 두곳을 방문해 봤다. 하우빌드와 닥더빌드 두곳이였다. 두 곳 모두 건축 플랫폼이라고 홈페이지에 안내되어있었다. 건축사, 시공사가 아니라 플랫폼 회사를 방문한 이유는 직업이 IT와 관련된 일이기도 하고 불투명한 시장이 투명화 되는과정에서는 플랫폼 업체들의 역할이 크다고 생각한다. (EX. 직방, 에어비앤비 등) 결국 그들도 플랫폼 비즈니스를 영위하려면 이러한 문제를 해결하려고 노력할테니까. 개인 사업자는 폐업하고 신규 사업자 내면 끝이지만 플랫폼 비즈니스 회사들은 그렇게 할 수 없다. 결론적으로 보면 닥더빌드는 플랫폼 회사라고 말하기 어려웠다. 등록되어있는 건축사 시공사가 적기도하고 시공사 입찰의 경우 2곳에서 견적서를 받는다고 한다. 하우빌드 방문 상담 후기 대표 채널 : 선례의 건축이야기 지금까지 상담한 건설사, 건축사와는 달랐다 가장 다른점은 시스템을 통해서 관리한다는 점이였다. 공사 일보같은것들이 시공사 상담했을때 밴드에서 이루어진다고 했었는데

건축 대출 관련 정리 [내부링크]

처음 알아본 금리보다 최대 1.5% 낮은 금리를 확인할 수 있었던 영광의 전화들 대출의 왕도는 손품을 팔고 발품을 파는 것이라고 생각함 은행에 다니는 지인에게 물어보니 대출을 잘 받는 방법은 의외로 간단했다. 손품과 발품을 많이 팔면 대출은 떨어진다는 것이다. 네고의 영역이라고 한다. 은행이자가 0.1%만 떨어저도 몇 백 혹은 천만원 단위의 금액을 절약할 수 있다는 이야기다. 은행다니는 지인이 제안해준 금리보다, 이렇게 손품 발품으로 더 경쟁력있는 금리 상품을 확인해볼 수 있었다. 그 과정에서의 노하우를 정리해보면 아래와 같다. 담보대출의 경우 신용대출과 다르게 전화를 해봐야 합니다. 신용대출은 요즘 핀테크에서 한번에 조회를 잘 해준다 동네에 있는 1금융권을 다 돌아봤습니다. 2금융권은 모두 전화를 했다. 건축자금대출을 취급하는 곳이 그리 많지는 않은것 같다. 3가지 질문정도를 하면 되는 것 같다 첫째, 대부계 연결한다. 둘째, 건축자금 취금하는지 물어본다. 셋째, 담보대출도 가능한

하우빌드 PM 계약 완료 [내부링크]

하우빌드 PM 서비스 계약을 했다. 이것 저것 알아봤지만 하우빌드와 하게된 3가지 정도의 이유가 존재함. 가장 큰 건축 플랫폼 그리고 20년된 업력 개인의 명의로 하는 것이 아니라 지속성을 목적으로 하는 법인인점 나의 예산에 맞는 설계를 진행하고 시공사를 찾을 수 있는 점 PM 서비스의 본질은 자금과 건축 전반의 매니지먼트에 있는것 같음. 이건 하우빌드가 약한것 같음 하지만, 예산에 맞춘 설계는 가능할 것 같음. 건축을 데이터화 해서 가능 본업이 있어, 현실적으로 신경쓰기 어려운 지점 본업에 영향을 주지 않게 관리를 해줄 대리인이 필요했음. 내 현장만 관리해주는 매니저는 아니지만 도중에 궁금한점이 있으면 언제든 확인 가능한 점 다시 생각해보니 일반 건설사나 건축사가 하는 방식이 아니라 건축을 데이터화 하는 과정에서 신뢰를 얻었음. 이것도 차후에 다시 블로그에 올려야 겠음. 현재 건설사와 계약까지 완료!

[너와나를위하여]월급쟁이 투자자의 투자시간 확보 & 가정-투자 밸런스 [내부링크]

https://cafe.naver.com/wecando7/163870 [너와나를위하여]초보 월급쟁이 투자자의 투자시간 확보 & 가정-투자 밸런스 맞추기! 좋은 정보를 나눠준 분들에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 서로 감사함을 표하는 월부인 화이팅!!안녕하세요, 너와나를위하여입니다. 다들 그러시겠지만, 요즘 정말 눈코뜰새 없는 날들... cafe.naver.com 안녕하세요, 너와나를위하여입니다. 다들 그러시겠지만, 요즘 정말 눈코뜰새 없는 날들을 보내고 있습니다. 회사에서 하는 업무의 특성상 연말연초에 시간과 품이 많이 들어가는데, 투자활동을 늦추고 싶지 않은 주제넘은 욕심에 날자만 겨우겨우 새며 살아가고 있는 것 같습니다. 그래도 예전과 달라진 게 있다면, 이런 생활이 즐겁다는 것입니다. 참... 신기합니다^^ 아시다시피 저는 이 곳에 칼럼을 쓰는 기라성같은 선배님들과 달리, 아직 투자자란 이름을 붙이기에도 어려운 쌩초보입니다. 그런데, 그런데 말이죠. 그래서 아~~~주 가끔은 오히려

20220723: 부동산 얼어붇고 급매가 나온다. [내부링크]

이정도로 급등한 시기기 언제였나? 2번정도 있다고 하던데 그때의 히스토리는 어떠한가 파악

하우빌드 계약 후, 사업계획서를 받다. [내부링크]

하우빌드에서 사업계획서를 받았다. 생각한 것보다 퀄리티가 좋았다. 내가 받은 사업계획서 중 일부를 첨부해본다. 사업계획서에서 가장 좋았던 것은 공사비 부분이였던 것 같다. 분양을 할 목적이 아닌 임대 목적에서는 공사비가 수익성에 차지하는 비율이 매우 큰데, 이 부분에서 하우빌드가 강점이 있는 것 같다. 수익률 이야기가 나와서 푸념을 해보면, 최초 토지구매부터 들어가는 비용과 세금(취등록, 등기비용등) 계산을 해보면 최초 신축 비용으로 약 15억 정도가 예상된다. 나는 토지를 증여 받았기 때문에, 토지를 구매해서 신축을 한다면? 난이도가 더 있을 것 같다. 신축 후 예상되는 만실 임대료 수입을 수익률로 계산해보면 세금, 관리비 차감 전이라도 5%정도로 예상한다. 그런데 건보료, 종부세, 종소세가 얼마나 오를지 예상하기도 어렵다. 즉, 건축을 한다는건 각종 리스크를 안고 잘 모르는 영역에 엄청 큰 투자를 하는건데 어디서 매력이 있는지 모르겠다. 서울 상가 꼬마빌등은 2% 수준이라고 하던

건축사와 설계 진행중 [내부링크]

건축사 사무소를 선정하여 설계를 진행한지, 한달 정도 된 것 같다. 3군데 기획설계를 받아서 미팅을 진행했다. 기획설계 비용이 꽤 나갔지만, 설계에서 대부분 건축물의 퀄리티가 결정된다는 점을 많은 사람들이 공통적으로 해주셔서 아깝지 않았다. 시간이 지나고 생각해보니 다양한 건축사에게 기획설계를 받는게 건축주 입장에서는 무조건 좋을 수 밖에 없다. 한정된 대지를 어떻게 해석하느냐의 문제인데, 건축사마다 공통적인 지점도 있었고 서로 다른 아이디어도 있었다. 잘하는 건축사분들은 임대가 잘 나가는 구조와 세부사항을 설계에 넣어서 설명해주셨는데, 만족스러웠다. 설계비는 약 3800만원정도가 예상된다. 허가방에 가면 말도 안되는 금액으로 싸게할 수 있지만, 고생하는 사람을 너무 많이 보았다. 60평 미만 소규모 직영건축이 아니라면, 허가방은 안가는게 좋다. Previous image Next image Previous image Next image Previous image Next image

건축 분쟁은 왜 발생하는가? 초보 건축주가 살아남는법 [내부링크]

초보 건축주 입장에서 사업의 Risk를 줄이기 위해 많은 노력을 했다. 투자라는 행위에서 가장 높은 Risk는 무엇이냐라고 하면, 예측불가능성이다. 높은 사업비도 아니고 낮은 마진율도 아니다. 이런것들은 나의 노력을 통해 어느정도 극복가능한것이다. 하지만 예측불가능한 이벤트들이 발생하면 대비가 불가능하다. 하지만 적지 않은 건축주들이 "예측 불가능성" 을 줄이기보다는 "비용"과 "시간"을 줄이려고 한다. 풀어서 이야기해보면 건축에서 정의되지 않은것들이 많을 수록, 도면에 표기된 내용들이 적을 수록 건축에서의 "예측 불가능성"은 올라간다. 예를들면 10억으로 사업비용 + 공사비를 예상했는데, 공사진행과정에서 20-30%씩 공사비가 올라가는것이 예측 불가능성이다. 말이 20-30% 뿐이겠는가. 실제 공사가 엎어지는 현장들을 보면 30%를 넘는 케이스가 허다하다. 10억에 계약해놓고 도면에 이거 없다 저거없다하면서 공사비를 계속 올리는 업자들에 당한 형님도 계시고, 심지어 지인 소개로 계

#0. 완공 건물 사진 및 공사비 [내부링크]

하우빌드를 통해 경쟁입찰을 받아 시공사와 계약할때 계약공사비는 5억 6,600만원, 최종 공사비는 5억 8700만원이 나왔다. 공사비가 약 2,100만원이 추가되었는데 (3.85% 증가) 공사 진행과정에서 마감자재를 변경하고, 오배수배관과 도로포장공사 전체를 추가했기 때문에 추가되었다. 계약 공사비와 최종 공사비가 3.85%밖에 차이나지 않았고 공사비가 증가한 부분도 매우 합리적으로 책정되었다. 골조의 완성도를 높히기 위해서 동바리 철거도 레미콘 타설 후 28일을 지켰고, 우크라이나 러시아 전쟁으로 자재비 상승과 수급에 어려움이 있었는데도 시공사가 약속한 기간내에 추가 공사비용없이 완공을 해주었다. 원자재 가격 올라가는것보다 목표 기간내 수급하는게 더 어려웠다. 공사기간동안 시공사가 현장일보를 하우빌드 시스템에 등록해서, 매일 현장 방문을 하지 않고도 어떤 자재가 오고갔는지 공정률은 몇프로 진행됬는지 알 수 있었다. 역시 지인보다 계약서와 시스템으로 건축을 한것이 현명한 선택이였다.

#1. 내가 시공사를 찾은 방법 [내부링크]

내가 아는 대부분의 건축주들은 지인 추천을 통해 시공사를 찾았다. 순수하게 추천해주는 사람도 있겠지만 건축사나 부동산에 추천하는 경우 대부분 소개비를 시공사에게 받는다. 약 3%-5% 정도를 받는다고 알고있다. 그 비용이 다 공사비에 녹아들어가고 공사비 증액으로 연결된다. 그렇다면 직접 시공사를 찾아 다니는것도 방법이다. 주변 건물 중 잘 지어진 건물주에게 가서 소개를 받는다던가 - 건축을 하고 있는 현장에 찾아가서 상담을 받는것 등이 대안이다. 내가 그 시공사를 100% 신뢰할 수 있다는 확신이 들면 계약을 고려할 수 있다. 계약직전에는 다 해줄것 처럼 하지만, 계약하고 나서는 공사비를 증액한다거나 품질에 문제가 있으면 어디 하소연할 곳도 없다. 추천을 받은 경우는 추천해준 사람을 통해 중재를 요청할수라도 있지, 내가 직접 시공사를 찾으면 방법이 없다. 그러다가 하우빌드라는 업체를 인터넷에서 발견했다. 지인, 믿고 맡기는 건축이 아니라 계약서, 공사 관리 시스템, 공사비 관리(에스

#2. 하우빌드와 시공사를 찾은 이유 [내부링크]

설계를 하면서 내가 누군가를 일방적으로 의지한다는 느낌이 좋지 않았다. 건축사분과 합이 나쁘지는 않았지만 내가 리딩한다는 느낌이 없었다. 건축사분이 로드맵을 그려주면, 나는 그냥 돈만 주는 느낌이라 경쟁을 붙이고 논의를 통해 더 나은 결과를 만들 수 있도록 프로젝트의 구조를 다시 짜고 싶었다. 그래서 이곳저곳 알아본 결과 현장소장님을 내가 별도로 채용해서 현장에 상주시키는 옵션이 있었고 pm 과 같이 별도 계약을 맺어 현장관리를 시키는 옵션이 있었다. 하지만 내 건물이 그렇게 크지 않기 때문에 모두 합리적인 결정은 아닌것 같았다. 그러다가 건축 준비하고 설계 도면 해석할때 종종 참고했던 유튜브 채널 "선례의 건축이야기"가 생각나서 업체를 찾아보다 하우빌드를 알게 되었다. 국내외 다양한 투자사들에게 투자를 받은, 필터링된 업체라는 점 공사관리 시스템이 잘 되어있다는 점. 현장 소장님에게만 맡기는게 아니라 하우빌드 시스템을 통해 프로세스를 관리하고 하우빌드 담당자가 조율해주는점 우리은행

#3. 하우빌드 시공사 찾기 전, 도면 검토 후기 [내부링크]

하우빌드와 계약하고 계약금 450만원을 입금했다. 계약이 완료되면 설계 도면 검토를 진행한다. 업력이 20년 이상된 시공 전문가분들이 도면검토를 해주시는데, 많은 도움이 되었다. 설계도라고 해서 다 같은 공사를 할 수 있는 설계도가 아님을 알았다. 내 도면은 허가도면이고 (공사 허가를 받기 위한 도면의 수준) 공사를 시작하려면 실시도면 (공사 내용과 방법이 구체적으로 표기된 도면)이 필요하다고 한다. 이게 무슨말인지 처음에는 이해하기 어려웠다. 어쨌든, 도면을 전달해주면 아래와 같이 도면검토 보고서를 전달해준다. (PC용이라 모바일에서는 보기 어려우실 것 같습니다.) 설계사는 설계의 관점에서 도면을 작업해주셨다면 하우빌드 도면 검토는 "시공성" 관점에서 도면을 리뷰해주신다. 그리고 목표한 건축 예산에 건축이 가능하도록 공사비 절감 방안을 제안해주셨다. 이게 정말 큰 도움이 되었다. 그러면 설계사의 잘못이냐? 그렇지는 않다. 이유는 각각의 전문영역이 다르기 때문에 설계가 틀렸다라고 보